今日焦点！地产政策频出新招 张瑜研判四大关键看点

地产政策频出新招 张瑜研判四大关键看点

北京 - 近期，房地产市场政策端动作频频，从支持居民购房到保障房建设，一系列措施密集出台，引发市场广泛关注。对此，华创证券首席宏观分析师张瑜进行了深入分析，并提出四大核心关注点，为业界解读政策风向。

政策密集出台 旨在化解市场难题

张瑜指出，近期地产政策密集出台，主要针对当前房地产市场面临的两个关键难题：一是居民购房意愿低迷，二是地方政府债务压力较大。

为激活居民购房需求，各地纷纷出台调整限购限贷政策，降低房贷利率等措施。同时，为缓解地方政府债务压力，多地试点保障性住房收购以及土地储备新模式。

四大关注点透视政策走向

张瑜认为，后续地产政策的落地见效，需要重点关注以下四个方面：

1.化债与收储如何平衡？

地方政府在化解债务风险和保障性住房建设之间如何平衡，是政策落实的一大关键。一方面，化债任务紧迫，要求地方政府控制支出；另一方面，保障性住房建设需要一定资金投入。如何在这两者之间找到平衡点，考验着地方政府的智慧。

2.保障房收购如何落地？

保障性住房收购涉及新房收购和二手房收购两种模式。新房收购有利于支持房企，但可能加剧市场供需矛盾；二手房收购则能缓解市场压力，但对财政支出压力较大。如何选择合适的收购模式，需要综合考虑各方因素。

3.项目收支平衡如何实现？

保障性住房项目建设需要资金投入，但租金收入往往有限，如何实现项目收支平衡是关键。需要探索多元化融资模式，并加强成本管控，提高项目运营效率。

4.居民购房预期如何扭转？

居民购房意愿低迷，是制约房地产市场回暖的重要因素。需要通过政策手段，增强居民购房信心，扭转观望情绪。例如，加大对刚需购房者的支持力度，提供税收优惠等政策。

张瑜强调，房地产市场长期健康发展，需要坚持“房住不炒”原则，构建长效机制，促进供需平衡。同时，也要关注政策的精准性和可持续性，避免过度刺激市场。

业界人士普遍认为，张瑜的分析深入浅出，对当前房地产市场形势和政策走向具有较强的研判价值。她的观点为业界了解政策风向、把握市场脉络提供了重要参考。

容大合众IPO之路坎坷：股权转让价差大、分红引疑遭证监会问询

北京 - 原本计划在A股上市的容大合众，近日转战港交所递交了招股书，却在审核过程中遭遇了证监会的问询。问询函主要集中在两个方面：股权转让价差大以及分红政策的合理性。

股权转让价差引质疑

招股书显示，容大合众控股股东宁波容大智云产业投资合伙企业（简称“宁波容大智云”）在2021年7月以每股人民币5.1元的价格向其关联方宁波容大信息技术有限公司（简称“宁波容大信息”）转让了2.9亿股股份，总价款为14.89亿元。而仅仅一年后，宁波容大信息就以每股人民币17.1元的价格向另一关联方宁波容大智云产业投资合伙企业（有限合伙）转让了同一批股份，总价款为49.17亿元。

**这笔交易导致宁波容大智云在短短一年内获得了巨额利润，也引发了证监会的质疑。**问询函要求容大合众说明：

• 宁波容大信息在转让股份时是否存在损害公司利益的情形？
• 宁波容大智云在短期内转让股份的目的和动因是什么？是否存在操纵市场的情形？
• 公司是否对上述交易进行了关联交易审议？

分红政策合理性存疑

招股书显示，容大合众在2021年、2022年和2023年分别实现净利润2927.6万元、3744.7万元和2760.3万元，拟向股东每10股派发现金红利0.8元、1.0元和0.8元。

**然而，这一分红政策却遭到了证监会的质疑。**问询函要求容大合众说明：

• 公司确定的分红比例是否符合利润分配政策？
• 公司在利润留存方面有何考虑？
• 公司是否存在将利润转移至境外的情形？

此外，证监会还就容大合众的研发投入、应收账款、存货等问题进行了问询。

**容大合众能否顺利港股IPO，目前仍存疑云。**市场人士普遍认为，公司需要对证监会的问询函作出令人信服的回复，才能打消投资者的疑虑。

以下是对新闻稿的扩充：

• 在股权转让价差方面，招股书并未披露宁波容大信息转让股份的具体用途。这可能意味着宁波容大信息转让股份是为了套现，而非用于公司发展。
• 在分红政策方面，容大合众的现金分红比例在2021年、2022年和2023年分别为28.1%、26.7%和28.7%。相比之下，A股上市公司的平均现金分红比例约为30%。这意味着容大合众的利润留存比例偏高。
• 容大合众的应收账款余额较大，截至2023年末为6.1亿元，占总资产的比例为22.2%。其中，逾期1年以上未收回的应收账款余额为1.2亿元，占应收账款总额的比例为19.7%。这可能意味着容大合众的坏账风险较高。
• 容大合众的存货余额也较大，截至2023年末为5.3亿元，占总资产的比例为19.1%。这可能意味着容大合众的存货周转率较低，资金占用较大。

这些问题都可能对容大合众的经营状况和财务状况造成不利影响，也可能会影响其未来的发展。